Δήλωση μεταβίβασης ακινήτου: Πώς πραγματοποιείται;
Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μία σύνθετη νομική πράξη, η οποία επιφέρει τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας από έναν φυσικό ή νομικό φορέα σε άλλον. Η διαδικασία αυτή απαιτεί την αυστηρή τήρηση διατάξεων του αστικού, φορολογικού και πολεοδομικού δικαίου, καθώς και τη συνεργασία με εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η δήλωση μεταβίβασης ακινήτου αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία η οποία για να διεκπεραιωθεί επιτυχώς θα πρέπει να έχουν συγκεντρωθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και να επιβλέπει / πραγματοποιεί τη διαδικασία ένας έμπειρος δικηγόρος.
Πώς η μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να ολοκληρωθεί με επιτυχία
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου μπορεί να αφορά αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου από τον αγοραστή και, συνακολούθως, η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης.
Σημαντική διευκόλυνση αποτελεί το γεγονός ότι η διαδικασία πλέον διεξάγεται κατά βάση ψηφιακά, μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ, γεγονός που περιορίζει τη γραφειοκρατία και συντομεύει τους χρόνους διεκπεραίωσης.
Η επιτυχής ολοκλήρωση προϋποθέτει νομική, πολεοδομική και φορολογική συμμόρφωση, συλλογή σειράς πιστοποιητικών και συνεργασία με συμβολαιογράφο, δικηγόρο, μηχανικό και λογιστή.
Ποιος υποβάλλει τη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου
Κατά την ισχύουσα νομοθεσία, η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) υποβάλλεται από τον αγοραστή, ο οποίος βαρύνεται και με την υποχρέωση καταβολής του σχετικού φόρου, ο οποίος αντιστοιχεί σε ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής ή της συμβατικής αξίας του ακινήτου – όποια είναι μεγαλύτερη.
Η υποβολή της δήλωσης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά, μέσω του λογαριασμού TAXISNET, από τον ίδιο ή εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπό του (λογιστή ή δικηγόρο). Η πράξη ολοκληρώνεται με την έκδοση εκκαθαριστικού σημειώματος και την πληρωμή του φόρου.
Χωρίς την εκ των προτέρων δήλωση και εξόφληση του φόρου, δεν είναι δυνατή η υπογραφή συμβολαίου, καθώς αυτό καθίσταται νομικώς ανίσχυρο.
Απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου και την ολοκλήρωση της διαδικασίας
Η μεταβίβαση δεν είναι απλή διοικητική ενέργεια, αλλά πράξη που εξαρτάται από τη συγκέντρωση πλήθους εγγράφων και βεβαιώσεων, οι οποίες επιβεβαιώνουν τη φορολογική, πολεοδομική και νομική τακτοποίηση του ακινήτου. Τα βασικά δικαιολογητικά είναι:
- τίτλος ιδιοκτησίας (συμβόλαιο, κληρονομητήριο κ.λπ.)
- φορολογική ενημερότητα του πωλητή
- ασφαλιστική ενημερότητα, όπου απαιτείται
- βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον οικείο δήμο
- πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας
- πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ)
- βεβαίωση μηχανικού περί νομιμότητας των κτισμάτων
- οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης
- ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου (ΗΤΚ), η οποία είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση μετά την 01.04.2022
- δήλωση ΦΜΑ μέσω myPROPERTY
- βεβαιώσεις τράπεζας, σε περίπτωση υποθήκης ή εξασφαλίσεων.
Η συλλογή και υποβολή των ανωτέρω εγγράφων αποτελεί ευθύνη κυρίως του συμβολαιογράφου, ενώ η ορθή αξιολόγηση και νομική ερμηνεία είναι καθήκον του δικηγόρου.
Νομικές διαδικασίες και ρόλος των επαγγελματιών
Η δήλωση και στο σύνολό της όλη η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου εντάσσεται σε ένα συνεργατικό σύστημα επαγγελματικής ευθύνης, όπου καθένας από τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες καλείται να διασφαλίσει την ομαλή πορεία της διαδικασίας:
- συμβολαιογράφος: συντάσσει το συμβόλαιο, βεβαιώνει τη νομιμότητα της πράξης, ελέγχει τη συγκέντρωση των απαραίτητων πιστοποιητικών και υποβάλλει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο.
- δικηγόρος: διενεργεί νομικό έλεγχο τίτλων, ελέγχει για βάρη ή διεκδικήσεις, παρέχει συμβουλευτική και υποστηρίζει σε κάθε στάδιο.
- μηχανικός: επιβεβαιώνει την πολεοδομική νομιμότητα, τακτοποιεί αυθαίρετα και συντάσσει την ΗΤΚ.
- λογιστής: καθοδηγεί για τη φορολογική συμμόρφωση και υποβάλλει τη δήλωση ΦΜΑ.
Η συντονισμένη συνεργασία των ανωτέρω προσώπων διασφαλίζει την αποτροπή σφαλμάτων που θα μπορούσαν να καταστήσουν τη μεταβίβαση άκυρη ή να προκαλέσουν μεταγενέστερες διαφορές.
Νομικές παγίδες και συχνά προβλήματα σχετικά με τη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου και την ολοκλήρωσή της
Η μεταβίβαση ακινήτου ενδέχεται να παρεμποδιστεί από νομικές και πρακτικές δυσκολίες. Οι συχνότερες εξ αυτών είναι:
- ύπαρξη πολεοδομικών παραβάσεων που δεν έχουν νομιμοποιηθεί
- οφειλές προς την εφορία ή τα ασφαλιστικά ταμεία
- αποκλίσεις στα δηλωμένα τετραγωνικά μέτρα
- υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις τρίτων επί του ακινήτου
- ελλείψεις σε τίτλους ιδιοκτησίας (ιδίως σε περιπτώσεις κληρονομιών ή χρησικτησίας).
Η έγκαιρη αναγνώριση και διαχείριση των ανωτέρω απαιτεί νομική παρέμβαση υψηλού επιπέδου. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός συνεργάζονται στενά για την αποκατάσταση κάθε κωλύματος.
Γιατί είναι απαραίτητη η παρουσία δικηγόρου στη μεταβίβαση ακινήτου
Η παρουσία δικηγόρου δεν είναι τυπική, αλλά ουσιαστική εγγύηση για την εγκυρότητα της συναλλαγής. Ο δικηγόρος:
- πραγματοποιεί έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο
- εντοπίζει νομικές εκκρεμότητες που μπορεί να καθιστούν το ακίνητο μη μεταβιβάσιμο
- ελέγχει το σχέδιο συμβολαίου, συντάσσει προσύμφωνα και διατυπώνει ρήτρες προστασίας
- επιβλέπει τη διαδικασία υποβολής ΦΜΑ και τη φορολογική εκκαθάριση
- παρίσταται κατά την υπογραφή, διασφαλίζοντας την πλήρη συμμόρφωση με τον νόμο.
Ιδίως σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, κληρονομικών διαφορών ή μεταβιβάσεων με ιστορικά βάρη, η νομική καθοδήγηση είναι απολύτως αναγκαία.
Η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου εξειδικεύεται στον τομέα του αστικού και εμπράγματου δικαίου. Με έμφαση στην εξατομικευμένη προσέγγιση και τη συνεχή επικοινωνία με τον εντολέα, διασφαλίζει την άρτια, ασφαλή και σύννομη ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτων.
Για κάθε απορία ή ανάγκη υποστήριξης κατά τη διαδικασία δήλωσης ή μεταβίβασης ακινήτου, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο της, προκειμένου να εξασφαλίσετε την πλήρη προστασία των νομικών και οικονομικών σας συμφερόντων.