Δωρεά ακινήτου σε συγγενή​: Τι ισχύει νομικά

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή αποτελεί μία από τις συχνότερες πράξεις μεταβίβασης περιουσίας στην ελληνική έννομη τάξη, ιδίως στο πλαίσιο οικογενειακού και περιουσιακού προγραμματισμού. Πρόκειται για μια σύνθετη νομική διαδικασία που συνδυάζει στοιχεία αστικού, φορολογικού και κτηματολογικού δικαίου και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή, καθώς οι έννομες συνέπειες είναι σημαντικές και συχνά μη αναστρέψιμες. Στο παρόν άρθρο αναλύεται διεξοδικά κάθε πτυχή που αφορά τη δωρεά ακινήτου σε συγγενή, με στόχο την πλήρη και έγκυρη ενημέρωση του ενδιαφερόμενου.

Έννοια και νομικός χαρακτήρας της δωρεάς ακινήτου σε συγγενή

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή ορίζεται ως η σύμβαση με την οποία ο δωρητής, χωρίς αντάλλαγμα, μεταβιβάζει την κυριότητα ενός ακινήτου σε συγγενικό πρόσωπο, το οποίο αποδέχεται τη δωρεά. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η δωρεά είναι χαριστική δικαιοπραξία και προϋποθέτει τη σαφή βούληση του δωρητή να αποξενωθεί από την περιουσία του χωρίς οικονομικό όφελος. Ειδικά όταν αντικείμενο της δωρεάς είναι ακίνητο, η σύμβαση πρέπει υποχρεωτικά να καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, διαφορετικά είναι απολύτως άκυρη.

Η συγγενική σχέση μεταξύ δωρητή και δωρεοδόχου δεν επηρεάζει τον αστικό χαρακτήρα της σύμβασης, επηρεάζει όμως καθοριστικά τη φορολογική μεταχείριση της δωρεάς ακινήτου σε συγγενή, καθώς ο νόμος προβλέπει διαφορετικές κατηγορίες συγγένειας με αντίστοιχα αφορολόγητα όρια και συντελεστές φόρου.

Ποιοι θεωρούνται συγγενείς για τη δωρεά ακινήτου

Για σκοπούς φορολόγησης, η δωρεά ακινήτου σε συγγενή κατατάσσεται σε κατηγορίες συγγένειας. Στην πρώτη κατηγορία περιλαμβάνονται οι σύζυγοι, οι γονείς, τα τέκνα και τα εγγόνια. Η δεύτερη κατηγορία αφορά συγγενείς εξ αίματος σε πλάγια γραμμή, όπως αδέλφια και ανιψιοί, ενώ η τρίτη κατηγορία περιλαμβάνει μακρινότερους συγγενείς ή τρίτα πρόσωπα. Η διάκριση αυτή έχει ουσιώδη σημασία, καθώς στην πρώτη κατηγορία προβλέπεται υψηλό αφορολόγητο όριο, γεγονός που καθιστά τη δωρεά ακινήτου σε συγγενή ιδιαίτερα ελκυστική επιλογή για τη μεταβίβαση περιουσίας εντός οικογένειας.

Φορολογική αντιμετώπιση της δωρεάς ακινήτου σε συγγενή

Η φορολογία αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που πρέπει να εξεταστούν πριν από οποιαδήποτε δωρεά ακινήτου σε συγγενή. Ο φόρος δωρεάς υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου. Για συγγενείς πρώτου βαθμού, ισχύει αφορολόγητο όριο έως 800.000 ευρώ ανά δωρητή και δωρεοδόχο, γεγονός που σημαίνει ότι σε πολλές περιπτώσεις δεν οφείλεται καθόλου φόρος.

Ωστόσο, ακόμη και όταν δεν προκύπτει φόρος, η υποβολή δήλωσης φόρου δωρεάς στην αρμόδια ΔΟΥ είναι υποχρεωτική και προηγείται της υπογραφής του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Η παράλειψη της διαδικασίας αυτής καθιστά αδύνατη τη νόμιμη μεταβίβαση του ακινήτου.

Διαδικασία για τη νόμιμη ολοκλήρωση της δωρεάς ακινήτου σε συγγενή

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή ακολουθεί συγκεκριμένα στάδια που πρέπει να τηρηθούν με ακρίβεια. Αρχικά απαιτείται ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί ότι ο δωρητής έχει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα. Στη συνέχεια εκδίδονται τα απαραίτητα πιστοποιητικά, όπως το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το πιστοποιητικό μη οφειλής ΤΑΠ και η βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών.

Ακολουθεί η υποβολή της δήλωσης φόρου δωρεάς και, αφού αυτή γίνει αποδεκτή από τη φορολογική αρχή, συντάσσεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο δωρεάς. Η διαδικασία ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή ή καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο, οπότε και επέρχεται η πλήρης μεταβίβαση της κυριότητας στον συγγενή.

Δωρεά ακινήτου σε συγγενή και δικαιώματα τρίτων

Ένα κρίσιμο νομικό ζήτημα που συχνά παραβλέπεται αφορά την προστασία των νόμιμων μεριδιούχων. Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή μπορεί να προσβληθεί εάν θίγει τη νόμιμη μοίρα κληρονόμων, όπως τέκνων ή συζύγου. Σε τέτοιες περιπτώσεις, μετά τον θάνατο του δωρητή, οι θιγόμενοι κληρονόμοι έχουν δικαίωμα να ασκήσουν αγωγή μείωσης, διεκδικώντας το ποσοστό που τους αναλογεί.

Επιπλέον, η δωρεά ακινήτου σε συγγενή μπορεί να ανακληθεί μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις που προβλέπει ρητά ο νόμος, όπως λόγω βαριάς αχαριστίας του δωρεοδόχου. Η ανάκληση δεν είναι αυτοδίκαιη και απαιτεί δικαστική κρίση.

Δωρεά ακινήτου σε συγγενή έναντι γονικής παροχής

Στην πράξη συχνά τίθεται το ερώτημα αν συμφέρει η δωρεά ακινήτου σε συγγενή ή η γονική παροχή. Η γονική παροχή αποτελεί ειδική μορφή δωρεάς από γονέα προς τέκνο και απολαμβάνει αντίστοιχα φορολογικά προνόμια. Ωστόσο, η δωρεά ακινήτου σε συγγενή έχει ευρύτερη εφαρμογή, καθώς μπορεί να αφορά και άλλα συγγενικά πρόσωπα πέραν των τέκνων. Η επιλογή της κατάλληλης νομικής μορφής εξαρτάται από τη συγγενική σχέση, τη συνολική αξία της περιουσίας και τον επιδιωκόμενο σκοπό του δωρητή.

Η σημασία της καθοδήγησης από έμπειρο δικηγόρο

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή είναι μια πράξη με σοβαρές και συχνά μη αναστρέψιμες έννομες συνέπειες, γεγονός που καθιστά αναγκαία την καθοδήγηση από έμπειρο δικηγόρο με εξειδίκευση στο κληρονομικό δίκαιο. Ο δικηγόρος δεν περιορίζεται στον τυπικό έλεγχο της διαδικασίας, αλλά αξιολογεί συνολικά τη νομική και φορολογική εικόνα του δωρητή, ελέγχει πιθανούς κινδύνους προσβολής της δωρεάς από τρίτους, ζητήματα νόμιμης μοίρας, καθώς και εναλλακτικές λύσεις όπως η γονική παροχή ή η σύνταξη διαθήκης. Παράλληλα, διασφαλίζει ότι το συμβολαιογραφικό κείμενο αποτυπώνει με ακρίβεια τη βούληση των μερών και προστατεύει τα συμφέροντά τους μακροπρόθεσμα. Η έγκαιρη νομική καθοδήγηση λειτουργεί προληπτικά, αποτρέποντας μελλοντικές δικαστικές διαμάχες και φορολογικές επιβαρύνσεις που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί. Εάν έχετε απορίες ή χρειάζεστε καθοδήγηση, η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου μπορεί να σας κατατοπίσει υπεύθυνα.

Γενικά, πρόκειται για ένα ιδιαίτερα χρήσιμο εργαλείο μεταβίβασης περιουσίας, αρκεί να πραγματοποιείται με πλήρη γνώση των νομικών και φορολογικών συνεπειών. Η ορθή προετοιμασία, η συμβουλή εξειδικευμένου νομικού και η αυστηρή τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας διασφαλίζουν τη νομιμότητα της πράξης και προλαμβάνουν μελλοντικές διαφορές. Δεδομένου ότι η συγκεκριμένη πράξη μεταβίβασης έχει μακροχρόνιες συνέπειες τόσο για τον δωρητή όσο και για τον δωρεοδόχο, η απόφαση αυτή θα πρέπει πάντα να λαμβάνεται με στρατηγική σκέψη και νομική καθοδήγηση.