Δωρεά ακινήτου σε συγγενή: Χρήσιμες πληροφορίες

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή αποτελεί μία από τις συνηθέστερες μορφές μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, ιδιαίτερα όταν ένας ιδιοκτήτης επιθυμεί να μεταβιβάσει εν ζωή ένα ακίνητο σε μέλος της οικογένειάς του χωρίς την καταβολή χρηματικού ανταλλάγματος. Παρότι πρόκειται για πράξη που συχνά πραγματοποιείται στο πλαίσιο οικογενειακού προγραμματισμού, η διαδικασία δεν είναι απλή, καθώς περιλαμβάνει συγκεκριμένες νομικές, φορολογικές και συμβολαιογραφικές προϋποθέσεις.

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα ως σύμβαση με την οποία ο δωρητής μεταβιβάζει περιουσιακό στοιχείο χωρίς αντάλλαγμα, ενώ παράλληλα υπάγεται στις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας περί δωρεών και γονικών παροχών. Για τον λόγο αυτό, πριν από την υπογραφή του συμβολαίου απαιτείται έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου, της συγγενικής σχέσης μεταξύ των μερών και των φορολογικών συνεπειών της πράξης.

Η σωστή προετοιμασία είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς μία δωρεά μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο την κυριότητα του ακινήτου, αλλά και μελλοντικά ζητήματα κληρονομικής διαδοχής, επικαρπίας, φορολογίας και διαχείρισης της οικογενειακής περιουσίας.

Τι είναι η δωρεά ακινήτου σε συγγενή;

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή είναι μία χαριστική δικαιοπραξία, δηλαδή μία μεταβίβαση που πραγματοποιείται χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Ο δωρητής μεταβιβάζει την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου στον δωρεοδόχο, ο οποίος αποδέχεται τη δωρεά.

Σε αντίθεση με την αγοραπωλησία, όπου υπάρχει τίμημα, στη δωρεά δεν καταβάλλεται χρηματικό ποσό από τον λήπτη προς τον δωρητή. Η μεταβίβαση γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και ολοκληρώνεται με την καταχώριση του συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο.

Η δωρεά μπορεί να αφορά πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, ανάλογα με τις ανάγκες και τις επιθυμίες του δωρητή. Έτσι, ένας γονέας μπορεί, για παράδειγμα, να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου στο παιδί του, διατηρώντας την επικαρπία όσο βρίσκεται στη ζωή.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ δωρεάς και γονικής παροχής;

Η δωρεά και η γονική παροχή έχουν αρκετά κοινά στοιχεία, ωστόσο δεν είναι απολύτως ταυτόσημες έννοιες. Η γονική παροχή αποτελεί ειδική μορφή μεταβίβασης από γονέα προς τέκνο, η οποία συνδέεται με την οικονομική ενίσχυση του παιδιού και διέπεται από ειδικές διατάξεις.

Η δωρεά ακινήτου σε συγγενή μπορεί να γίνει προς ευρύτερο κύκλο προσώπων, όπως σύζυγο, γονέα, εγγόνι ή άλλο συγγενή, ανάλογα με τη σχέση μεταξύ των μερών.

Η επιλογή μεταξύ δωρεάς και γονικής παροχής εξαρτάται από τη συγγενική σχέση και από τον σκοπό της μεταβίβασης, γι’ αυτό είναι χρήσιμη η προηγούμενη νομική αξιολόγηση.

Ποια είναι η διαδικασία για δωρεά ακινήτου σε συγγενή;

Η διαδικασία της δωρεάς ακινήτου σε συγγενή ξεκινά με τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και της νομικής κατάστασης του ακινήτου. Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος εξετάζουν εάν ο δωρητής είναι ο νόμιμος κύριος και αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή άλλες επιβαρύνσεις.

Επιπλέον, απαιτείται τεχνικός έλεγχος και η έκδοση των αναγκαίων εγγράφων για τη μεταβίβαση του ακινήτου, όπως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, όπου απαιτείται.

Στη συνέχεια, υποβάλλεται η δήλωση φόρου δωρεάς μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Η δήλωση προηγείται της σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου και αποτελεί απαραίτητο στάδιο της διαδικασίας.

Αφού ολοκληρωθεί η σχετική φορολογική διαδικασία, συντάσσεται το συμβόλαιο δωρεάς από τον συμβολαιογράφο και υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη. Τέλος, το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο, οπότε και ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος.

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για τη δωρεά ακινήτου σε συγγενή;

Για την ολοκλήρωση μιας δωρεάς ακινήτου απαιτείται η συγκέντρωση αρκετών εγγράφων, τα οποία αποδεικνύουν τόσο τη νομιμότητα του ακινήτου όσο και τη φορολογική και διοικητική κατάσταση των μερών.

Συνήθως ζητούνται ο τίτλος κτήσης του ακινήτου, στοιχεία Ε9, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα όπου απαιτείται, βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία και τα στοιχεία ταυτότητας των συμβαλλομένων.

Η ακριβής λίστα μπορεί να διαφοροποιείται ανάλογα με το είδος του ακινήτου και τις ιδιαιτερότητες της υπόθεσης, γι’ αυτό η έγκαιρη συγκέντρωση των δικαιολογητικών συμβάλλει σημαντικά στην αποφυγή καθυστερήσεων.

Μπορεί ο δωρητής να κρατήσει την επικαρπία;

Μία από τις συνηθέστερες επιλογές στη δωρεά ακινήτου σε συγγενή είναι η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας με ταυτόχρονη διατήρηση της επικαρπίας από τον δωρητή.

Με αυτή τη λύση, ο δωρεοδόχος αποκτά την ψιλή κυριότητα του ακινήτου, ενώ ο δωρητής διατηρεί το δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο ή να το εκμεταλλεύεται οικονομικά, για παράδειγμα εισπράττοντας τα μισθώματα, όσο διαρκεί η επικαρπία.

Η πρακτική αυτή χρησιμοποιείται συχνά για οικογενειακό προγραμματισμό, καθώς επιτρέπει τη μεταβίβαση της περιουσίας στα παιδιά χωρίς ο γονέας να χάνει τη χρήση ή την οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου.

Μπορεί να ανακληθεί η δωρεά ακινήτου σε συγγενή;

Η δωρεά δεν είναι πάντοτε απολύτως αμετάκλητη. Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες ο δωρητής μπορεί να ζητήσει την ανάκλησή της, όπως σε περιπτώσεις βαριάς αχαριστίας του δωρεοδόχου.

Ωστόσο, η ανάκληση δεν γίνεται μονομερώς με μία απλή δήλωση σε κάθε περίπτωση. Απαιτείται να συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και συχνά χρειάζεται δικαστική κρίση, ιδιαίτερα όταν υπάρχει αμφισβήτηση μεταξύ των μερών.

Για τον λόγο αυτό, πριν από τη δωρεά ακινήτου σε συγγενή, είναι σημαντικό να κατανοούνται πλήρως οι έννομες συνέπειες της μεταβίβασης και το γεγονός ότι, κατά κανόνα, πρόκειται για πράξη με μόνιμα αποτελέσματα.

Τι γίνεται αν υπάρχουν χρέη ή βάρη στο ακίνητο;

Η ύπαρξη υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η δωρεά είναι αδύνατη, αλλά επηρεάζει σημαντικά τη διαδικασία. Ο δωρεοδόχος πρέπει να γνωρίζει ότι, ανάλογα με το είδος του βάρους, μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο με τις αντίστοιχες επιβαρύνσεις.

Για παράδειγμα, μία υποθήκη που είναι ήδη εγγεγραμμένη δεν εξαφανίζεται απλώς επειδή αλλάζει ο κύριος του ακινήτου. Αντίθετα, ακολουθεί το ακίνητο μέχρι να αρθεί σύμφωνα με τον νόμο.

Ο νομικός έλεγχος πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου είναι επομένως απαραίτητος, ώστε να διαπιστωθεί με ακρίβεια η κατάσταση του ακινήτου και να αποφευχθούν μελλοντικές διαφορές.

Ποια είναι τα έξοδα της δωρεάς;

Ακόμη και όταν δεν προκύπτει φόρος δωρεάς λόγω του αφορολόγητου ορίου, η δωρεά ακινήτου σε συγγενή συνεπάγεται ορισμένα έξοδα.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα δικαιώματα καταχώρισης στο Κτηματολόγιο, η αμοιβή του μηχανικού για τα απαιτούμενα έγγραφα, όπου χρειάζεται, καθώς και ενδεχόμενες αμοιβές δικηγόρου ή λογιστή.

Το συνολικό κόστος εξαρτάται από την αξία του ακινήτου, την πολυπλοκότητα της υπόθεσης και τις απαιτούμενες ενέργειες πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Ο ρόλος του δικηγόρου στη δωρεά ακινήτου σε συγγενή

Ο δικηγόρος διαδραματίζει ουσιαστικό ρόλο σε κάθε δωρεά ακινήτου σε συγγενή, καθώς ελέγχει τη νομιμότητα της μεταβίβασης και προστατεύει τα συμφέροντα των συμβαλλομένων.

Ειδικότερα, μπορεί να πραγματοποιήσει έλεγχο τίτλων, να εντοπίσει τυχόν βάρη ή διεκδικήσεις, να εξετάσει τις συνέπειες της δωρεάς ως προς την επικαρπία και την κληρονομική διαδοχή και να συνεργαστεί με τον συμβολαιογράφο και τον λογιστή για την ομαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η Δικηγόρος Παρασκευή Βασιλοπούλου μπορεί να παρέχει εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση σε ζητήματα δωρεάς ακινήτων, αναλαμβάνοντας τον έλεγχο της υπόθεσης και συμβάλλοντας στην ασφαλή ολοκλήρωση της μεταβίβασης.