Τίτλοι ιδιοκτησίας: Τι χρειάζεται να γνωρίζετε

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας αποτελούν βασικό στοιχείο για την αναγνώριση και την τεκμηρίωση της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου. Κάθε ακίνητο έχει τους δικούς του τίτλους ιδιοκτησίας, στους οποίους αναγράφεται ο ιδιοκτήτης και ο τρόπος με τον οποίο ήρθε στην κατοχή του το ακίνητο. Ο τίτλος ιδιοκτησίας αποτελεί το θεμελιώδες νομικό τεκμήριο για την κατοχύρωση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτου, ιδίως του δικαιώματος κυριότητας. Συνιστά το αποδεικτικό μέσο της κτήσης του δικαιώματος και της ταυτότητας του δικαιούχου, ενσωματώνοντας την ιστορικότητα των διαδοχικών μεταβιβάσεων, το νομιμοποιητικό έρεισμα της μεταβίβασης και τυχόν επιβαρύνσεις ή περιορισμούς.

Τι είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου;

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου είναι τα επίσημα έγγραφα που αποδεικνύουν και τεκμηριώνουν το εμπράγματο δικαίωμα κυριότητας επί ενός ακινήτου, σύμφωνα με το ισχύον εμπράγματο δίκαιο. Συνιστούν τη νομική βάση για την αναγνώριση, μεταβίβαση και άσκηση της κυριότητας ή άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων (π.χ. δουλεία, υποθήκη) επί του ακινήτου.

Στην ελληνική έννομη τάξη, τίτλοι ιδιοκτησίας μπορεί να είναι, ενδεικτικά:

• Συμβόλαιο αγοραπωλησίας, δωρεάς, γονικής παροχής, ανταλλαγής κ.λπ., το οποίο έχει καταρτιστεί ενώπιον συμβολαιογράφου και έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο.
• Δικαστική απόφαση, η οποία αναγνωρίζει ή αποδίδει την κυριότητα.
• Πρακτικό αναγνώρισης συγκυριότητας ή κληρονομικό συμβόλαιο.
• Αποδοχή κληρονομιάς, επίσης μεταγεγραμμένη ή καταχωρημένη.
• Παλαιότερα, και έγγραφα χρησικτησίας, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 1045 επ. ΑΚ.

Η μεταγραφή ή καταχώρηση αυτών των τίτλων είναι συστατικός τύπος για την απόκτηση και απόλυτη ισχύ της κυριότητας έναντι τρίτων, σύμφωνα με τα άρθρα 1192 και 1198 ΑΚ, και τις διατάξεις περί Κτηματολογίου (ν. 2664/1998).

Είδη τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτου

Υπάρχουν διαφορετικά είδη τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτου, ανάλογα με τη νομική αιτία από την οποία απορρέει το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα. Κάθε τίτλος έχει τη δική του νομική βάση και τελεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Παρακάτω παρατίθενται τα κυριότερα είδη τίτλων ιδιοκτησίας:

1. Συμβατικοί τίτλοι (εκούσιοι)

Απορρέουν από δικαιοπραξίες μεταξύ ιδιωτών όπως:

• Συμβόλαιο αγοραπωλησίας: Η πιο συνήθης μορφή τίτλου. Περιλαμβάνει τη μεταβίβαση της κυριότητας έναντι τιμήματος.
• Συμβόλαιο δωρεάς: Χωρίς αντάλλαγμα.
• Συμβόλαιο γονικής παροχής: Από γονέα προς τέκνο, με ή χωρίς αντάλλαγμα.
• Συμβόλαιο ανταλλαγής: Ανταλλαγή ακινήτων χωρίς χρηματική αντιπαροχή.
• Συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

Όλα τα ανωτέρω πρέπει να είναι συμβολαιογραφικά έγγραφα και να μεταγράφονται στο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρούνται στο Κτηματολόγιο, κατά τα άρθρα 1192 και επ. ΑΚ και τις διατάξεις του ν. 2664/1998.

2. Κληρονομικοί τίτλοι ιδιοκτησίας

Απορρέουν από διαδοχή εξ αδιαθέτου ή εκ διαθήκης:

• Αποδοχή κληρονομιάς: Συμβολαιογραφική πράξη με μεταγραφή.
• Διαθήκη (σε περίπτωση αναγνωριστικής ή καταπιστευτικής διάταξης).
• Κληρονομητήριο (σε περίπτωση εξ αδιαθέτου διαδοχής ή μη αμφισβητούμενης διαθήκης).

3. Δικαστικοί τίτλοι

Εκδίδονται από τα δικαστήρια:

• Δικαστική απόφαση αναγνωριστική κυριότητας (π.χ. από χρησικτησία).
• Δικαστική απόφαση αποδοχής ή αναγνώρισης κληρονομικού δικαιώματος.
• Πρακτικό δικαστικού συμβιβασμού.

4. Τίτλοι χρησικτησίας

Όταν αποκτάται κυριότητα λόγω μακροχρόνιας νομής:

• Έκτακτη χρησικτησία: 20 έτη αδιάλειπτης νομής (άρθρο 1045 ΑΚ).
• Τακτική χρησικτησία: 10 έτη με νόμιμο τίτλο και καλή πίστη (άρθρο 1041 ΑΚ).

Συνήθως συνοδεύονται από δικαστική απόφαση αναγνώρισης για να θεωρηθούν τίτλοι ιδιοκτησίας.

5. Διοικητικοί τίτλοι ιδιοκτησίας

Προκύπτουν από πράξεις της Διοίκησης όπως:

• Πράξη παραχώρησης δημόσιου ή δημοτικού ακινήτου.
• Αναδασμός – Διανομή (αγροτικοί τίτλοι).
• Τίτλοι αποκατάστασης προσφύγων ή ακτημόνων.

Τι πρέπει να περιλαμβάνουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας

Κάθε τίτλος πρέπει να περιέχει:

• Τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλομένων μερών
• Την νομική αιτία της κτήσης (causa)
• Την ακριβή περιγραφή του ακινήτου (θέση, όρια, ΚΑΕΚ)
• Το ιστορικό προηγούμενων τίτλων
• Τυχόν βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, δουλείες, κατασχέσεις)
• Την αντικειμενική και εμπορική αξία του ακινήτου
• Το τίμημα και τον τρόπο εξόφλησης (σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας).

Πότε είναι αναγκαίο να ελέγχονται νομικά οι τίτλοι ιδιοκτησίας

Ο νομικός έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας αποτελεί αναγκαίο στάδιο πριν από οποιαδήποτε εμπράγματη δικαιοπραξία. Πραγματοποιείται υποχρεωτικά από δικηγόρο με επίσκεψη στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό Γραφείο, όπου εξετάζεται:

• Η νομιμότητα των διαδοχικών μεταβιβάσεων
• Η αλληλουχία και συνέπεια των τίτλων
• Η ύπαρξη ή μη εμπραγμάτων βαρών ή δικαιωμάτων τρίτων
• Η καθαρότητα τίτλου από δικαστικές διεκδικήσεις
• Η εγκυρότητα τίτλων σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής
• Ο κανονισμός της πολυκατοικίας (σε περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας).

Συχνότητα και χρονική έκταση ελέγχου

Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον 20ετία, να πραγματοποιείται προ της προκαταβολής ή υπογραφής προσυμφώνου και να επαναλαμβάνεται άμεσα προ της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ώστε να εντοπιστούν τυχόν νεότερες επιβαρύνσεις.

Εάν και εφόσον το ακίνητο είναι «καθαρό», λαμβάνονται τα αντίγραφα των τίτλων του ακινήτου. Τα αντίγραφα αυτά χρησιμοποιούνται για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Η υπογραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται παρουσία του πωλητή, του αγοραστή, των δικηγόρων τους ενώπιον συμβολαιογράφου.

Η απόκτηση ή μεταβίβαση ακινήτου χωρίς την ενδελεχή μελέτη και εξακρίβωση του τίτλου ιδιοκτησίας συνιστά νομικό ρίσκο, ικανό να οδηγήσει σε ακυρότητα της δικαιοπραξίας, απώλεια εμπραγμάτων δικαιωμάτων και πολυετείς δικαστικές διενέξεις.

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας, ως αποτύπωση του εμπραγμάτου καθεστώτος, αποτελούν ακρογωνιαίο λίθο της ασφάλειας των συναλλαγών. Επομένως, ο αγοραστής οφείλει να απευθύνεται σε έμπειρο δικηγόρο για την αξιολόγηση του τίτλου, την ανάλυση των κινδύνων και την εξασφάλιση της εγκυρότητας της πράξης.

Για εξειδικευμένες νομικές συμβουλές ή έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας, η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου μπορεί να σας καθοδηγήσει με ασφάλεια κι αξιοπιστία.