Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου VS προσύμφωνο πώλησης ακινήτου
Οι αγοραπωλησίες ακινήτων στη χώρα μας έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, γεγονός που καθιστά ακόμη πιο αναγκαία την ύπαρξη σαφών και ασφαλών δικαιοπραξιών πριν την ολοκλήρωση της οριστικής μεταβίβασης. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου αποτελούν δύο ξεχωριστές προκαταρκτικές συμφωνίες, με κοινό στόχο την κατοχύρωση της μελλοντικής σύμβασης, αλλά και με ιδιαίτερη νομική σημασία για κάθε πλευρά.
Η διάκριση των δύο ειδών προσυμφώνων είναι σημαντική: το πρώτο εκφράζει κυρίως την πρόθεση του αγοραστή, ενώ το δεύτερο εστιάζει στις δεσμεύσεις και στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει ο πωλητής. Και τα δύο, όμως, συνδέονται άμεσα με την ασφάλεια και τη διαφάνεια της μελλοντικής μεταβίβασης.
Τι είναι το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου;
Το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου είναι μια προκαταρκτική σύμβαση που καταρτίζεται όταν ο αγοραστής έχει αποφασίσει να αποκτήσει συγκεκριμένο ακίνητο, αλλά χρειάζεται χρόνο για να ολοκληρώσει σημαντικές διαδικασίες πριν από το οριστικό συμβόλαιο. Δεν αντικαθιστά τη μεταβίβαση, αλλά δεσμεύει τον πωλητή να πουλήσει το ακίνητο υπό τους συμφωνημένους όρους, ενώ παράλληλα κατοχυρώνει το δικαίωμα του αγοραστή να το αποκτήσει μόλις ολοκληρωθούν όλα τα απαραίτητα στάδια.
Πότε χρησιμοποιείται το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου
Το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου συνηθίζεται όταν:
- ο αγοραστής βρίσκεται στη διαδικασία χορήγησης στεγαστικού δανείου,
- απαιτείται χρόνος για νομικό ή τεχνικό έλεγχο του ακινήτου,
- πρέπει να τακτοποιηθούν εκκρεμότητες από πλευράς του πωλητή (π.χ. αυθαίρετα, πιστοποιητικά, έλεγχοι),
- τα μέρη θέλουν να «κλειδώσουν» το συμφωνημένο τίμημα σε περίοδο αυξημένης ζήτησης,
- ο αγοραστής επιθυμεί να εξασφαλίσει το ακίνητο χωρίς τον κίνδυνο να πουληθεί σε τρίτο.
Με αυτόν τον τρόπο, το προσύμφωνο λειτουργεί ως ασφαλές ενδιάμεσο βήμα που προστατεύει τον αγοραστή από απρόοπτες αλλαγές ή από την απώλεια του ακινήτου.
Βασικά στοιχεία που περιλαμβάνει ένα προσύμφωνο αγοράς ακινήτου
Ένα ισορροπημένο και σωστά δομημένο προσύμφωνο αγοράς ακινήτου περιλαμβάνει:
- λεπτομερή περιγραφή του ακινήτου,
- το συμφωνημένο τίμημα και τρόπο καταβολής του,
- προθεσμία για την υπογραφή της οριστικής σύμβασης,
- τις υποχρεώσεις του πωλητή έως τη μεταβίβαση,
- οποιεσδήποτε προϋποθέσεις ή έγγραφα πρέπει να εξασφαλιστούν,
- ρήτρες για το τι συμβαίνει αν ο έλεγχος αποκαλύψει προβλήματα,
- προβλέψεις για προκαταβολή, αρραβώνα ή ποινική ρήτρα (αν συμφωνηθούν).
Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής αποκτά σαφή εικόνα των όρων και των κινδύνων, ενώ η συμφωνία αποκτά σταθερότητα μέχρι την τελική μεταβίβαση.
Νομική αξία
Όταν το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου συντάσσεται συμβολαιογραφικά, έχει αυξημένη αποδεικτική δύναμη και μπορεί να επιβληθεί ακόμα και δικαστικά. Σε περίπτωση αθέτησης του πωλητή:
- ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει τη δικαστική ολοκλήρωση της μεταβίβασης,
- να αξιώσει ενεργοποίηση αρραβώνα ή ποινικής ρήτρας,
- ή να ζητήσει αποζημίωση.
Έτσι, το προσύμφωνο λειτουργεί ως πραγματικό νομικό εργαλείο προστασίας.
Τι είναι το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου
Το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου είναι μια συμβολαιογραφική πράξη που δεσμεύει τον πωλητή και τον αγοραστή να προχωρήσουν στη σύναψη της οριστικής σύμβασης, υπό καθορισμένους όρους. Στην πράξη αποτελεί έναν «οδικό χάρτη» της μελλοντικής αγοραπωλησίας και καθορίζει επακριβώς το τίμημα, τις προθεσμίες, τις υποχρεώσεις των μερών και τις συνέπειες υπαναχώρησης.
Σε αντίθεση με το προσύμφωνο αγοράς, που εστιάζει περισσότερο στην προστασία του αγοραστή, το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου είναι δομημένο ώστε να διασφαλίζει και τη θέση του πωλητή, ιδίως μέσω του αρραβώνα και των ποινικών ρητρών, ενώ φιλοξενεί με σαφήνεια τους όρους που θα μεταφερθούν στο τελικό συμβόλαιο.
Συμβολαιογραφικός τύπος
Η σύνταξη συμβολαιογραφικά είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς μόνο τότε το προσύμφωνο έχει πλήρη νομική ισχύ και μπορεί να στηρίξει έννομες συνέπειες, όπως:
- διεκδίκηση αποζημίωσης,
- ενεργοποίηση αρραβώνα,
- εφαρμογή ποινικής ρήτρας.
Η ιδιωτική συμφωνία μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο ως προκαταρκτικό έγγραφο, χωρίς όμως την ίδια αποδεικτική δύναμη.
Μεταγραφή προσυμφώνου
Επειδή το προσύμφωνο είναι ενοχική σύμβαση, δεν μεταγράφεται, ακόμη και αν αποτελεί τη νομική αιτία της μελλοντικής μεταβίβασης. Η μεταγραφή πραγματοποιείται μόνον όταν εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση που υποκαθιστά τη δήλωση βούλησης κάποιου από τα μέρη ή όταν υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο.
Προκαταβολή, αρραβώνας και ποινική ρήτρα
Στο προσύμφωνο πώλησης ακινήτου το χρηματικό ποσό που καταβάλλει ο αγοραστής μπορεί να λάβει τρεις διαφορετικούς νομικούς χαρακτηρισμούς, προκαταβολή, αρραβώνας ή ποινική ρήτρα.
-
Προκαταβολή
Επιστρέφεται όπως έχει, αν τελικά δεν γίνει η μεταβίβαση.
-
Αρραβώνας
Λειτουργεί ως εγγύηση τήρησης της συμφωνίας. Αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει, το ποσό χάνεται. Αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, επιστρέφεται εις διπλούν.
-
Ποινική ρήτρα
Ορίζει ποσό αποζημίωσης που καταβάλλεται σε περίπτωση αθέτησης, χωρίς να απαιτείται απόδειξη ζημίας.
Η ορθή διατύπωση στο κείμενο του προσυμφώνου είναι κρίσιμη, καθώς καθορίζει την έκταση των δικαιωμάτων των μερών.
Σημεία προσοχής
Για ασφαλή σύναψη του προσυμφώνου, είναι απαραίτητα:
- Σαφείς προθεσμίες για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
- Έλεγχος τίτλων και βαρών από δικηγόρο πριν από την υπογραφή.
- Ρητές ρήτρες υπαναχώρησης και συνέπειες μη τήρησης της συμφωνίας.
- Αποφυγή έτοιμων «προτύπων» και χρήση εξατομικευμένου κειμένου, προσαρμοσμένου στο συγκεκριμένο ακίνητο και στα συμφέροντα των μερών.
Αθέτηση υποχρέωσης – Μη υπογραφή οριστικού συμβολαίου
Αν κάποιο μέρος αρνηθεί να υπογράψει την οριστική σύμβαση χωρίς νόμιμο λόγο, το άλλο μπορεί:
- να ζητήσει την αναγκαστική κατάρτιση της σύμβασης μέσω δικαστικής απόφασης,
- ή να αξιώσει αποζημίωση, ανάλογα με τους όρους και τις προβλέψεις του Αστικού Κώδικα.
Η τελεσίδικη δικαστική απόφαση που υποκαθιστά τη δήλωση βούλησης μεταγράφεται κανονικά στο Κτηματολόγιο, όπως και η οριστική αποδοχή του ενάγοντος.
Διαφορές και συμπληρωματικότητα ανάμεσα στο προσύμφωνο αγοράς ακινήτου και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου
Το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου αποτελούν δύο αυτόνομες, αλλά συμπληρωματικές μορφές προκαταρκτικών συμφωνιών:
- Το πρώτο προστατεύει κυρίως τον αγοραστή και διασφαλίζει ότι θα αποκτήσει το ακίνητο μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών.
- Το δεύτερο προστατεύει την ομαλή υλοποίηση της αγοραπωλησίας και ρυθμίζει με ακρίβεια τις δεσμεύσεις και τις οικονομικές εγγυήσεις και των δύο πλευρών.
Και τα δύο συμβάλλουν σε μια διαφανή, ασφαλή και δίκαιη μεταβίβαση.
Συμπερασματικά, το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου αποτελεί θεμελιώδες εργαλείο για οποιαδήποτε μεταβίβαση. Με σωστή σύνταξη, νομικό έλεγχο και αποτυπωμένες ρήτρες, προσφέρει στα μέρη βεβαιότητα, ασφάλεια και ξεκάθαρο πλαίσιο συνεργασίας.
Είτε πρόκειται για αγορά είτε για πώληση, η ύπαρξη προσυμφώνου μειώνει τους κινδύνους, αποτρέπει παρεξηγήσεις και επιτρέπει μια ομαλή μετάβαση στην οριστική σύμβαση.